Comment calculer la rentabilité d'un local commercial

L'investissement dans l'immobilier commercial peut s'avérer lucratif, mais encore faut-il pouvoir évaluer correctement la rentabilité de votre bien pour prendre des décisions éclairées.

Sortez les calculatrices ou les tableurs Excel, dans cet article, on vous détaille tous les calculs pour estimer le rendement et la rentabilité locative de votre local commercial.

1. Les bases de la rentabilité immobilière

Vous n’avez pas compris la différence entre rendement et rentabilité ?

On vous renvoie donc vers notre article “Tout comprendre de la rentabilité d'un local commercial”, ensuite revenez ici pour la pratique !

2. Calculer son rendement locatif et sa rentabilité

Rendement locatif brut : simple mais limité

Le rendement brut d’un bien commercial est le rapport entre les revenus locatifs bruts annuels et le coût d'acquisition du bien.

Il est simple à calculer et donne un aperçu rapide du rendement potentiel, même si un peu trop optimiste.

Rendement brut = (Revenus locatifs bruts / Valeur marchande) × 100

Le rendement brut reste un bon indicateur pour mesurer la performance d'un investissement locatif. Il se calcule en divisant les revenus locatifs bruts (vos loyers sur l’année) par la valeur marchande (le prix d’achat de votre bien), puis en multipliant le résultat par 100. Cela permet d'obtenir un pourcentage qui représente le rendement potentiel de l'investissement.

Par exemple, si vos revenus bruts sont de 30 000 € par an et que votre bien a coûté 500 000 €, votre rendement brut serait de 6 %.

Rendement brut = (30 000 € / 500 000 €) x 100 = 6 %

Les investisseurs débutants trouveront peut-être cette méthode attrayante, mais elle ne doit pas être le seul critère de décision.

Rendement locatif net : une vision plus réaliste

Pour une estimation plus complète, calculez le rendement net en déduisant les charges (taxe foncière, frais bancaires, etc.) du loyer brut :

Rendement net = [(Revenus locatifs bruts — Charges) / Valeur marchande] x 100

Le rendement net est donc plus précis, et un meilleur indicateur pour mesurer la performance d'un investissement immobilier.

Ainsi, si après déduction des coûts vos revenus nets sont de 25 000 €, votre rendement net serait de 5 %. On préférera cette approche qui donne une image plus réaliste de la performance de votre bien.

[(30 000 € - 5 000 €) / 500 000 €] x 100 = 5 %

Rendement locatif net-net : l'analyse en profondeur

Le rendement net-net prend en compte tous les coûts liés à l'acquisition et à la détention du bien, ainsi que votre situation fiscale. Cette dernière vous étant personnelle, elle rend le calcul plus complexe. En effet, les prélèvements sociaux vont dépendre de votre base d’imposition, des éventuels avantages fiscaux de votre bien (comme le dispositif de la loi Scellier ou la défiscalisation en loi Pinel dans le neuf) et de comment vous avez financé votre investissement (cash ou à crédit).

Rendement net-net = [(Revenus locatifs bruts — Charges — Prélèvements sociaux) / Valeur marchande] x 100

Le rendement net-net se calcule en soustrayant des revenus locatifs bruts les dépenses liées au bien et les prélèvements sociaux, en divisant le total par la valeur marchande, puis en multipliant le tout par 100 (car rappelez-vous, on préfère parler en pourcentage).

Par exemple, si vous générez 30 000 € de loyers, payez 5 000 € de dépenses et 4 000 € de prélèvements sociaux, et que le coût total de l'achat est de 500 000 €, le rendement net-net serait de 4,20 %.

[(30 000 € - 5 000 € - 4 000 €) / 500 000 €] x 100 = 4,20 %

Vous l'avez compris, son calcul nécessite tout de même d'avoir beaucoup d'informations mais il est indispensable de le réaliser avant de faire une offre d'achat !

Rentabilité immobilière : la mesure ultime

La rentabilité financière est l’indicateur qui va encore plus loin, puisqu’il prend en compte le rendement de votre bien, mais également sa plus-value ou moins-value à la revente.

L’estimation du prix de revente d’un bien immobilier dans le temps n’est pas une science exacte, vous ne pourrez être sûr de cela que lors de la revente même. Or le montant de la plus-value réalisée détermine l’intérêt d’une acquisition pour revendre ensuite.

Rentabilité = [[(Revenus locatifs bruts — Charges — Prélèvements sociaux) x 10 + plus-value/moins-value] / Valeur marchande] x 100

Reprenons notre exemple en supposant que vous gardiez ce bien 10 ans, en faisant une plus-value de 50 00 € à la revente.

Vous calculez donc votre rendement net-net sur 10 ans, y ajoutez la plus-value de 50 000 €, divisez le total par le prix d’achat, et multipliez enfin par 100, ce qui donne une rentabilité immobilière de 52%.

[[(30 000 € - 5 000 € - 4 000 €) x 10 + 50 000] / 500 000 €] x 100 = 52%

⚠️ Attention, il est important de noter que ce calcul est simplifié et ne prend pas en compte certains facteurs comme l'évolution potentielle des revenus locatifs, les variations des charges ou l’imposition sur la plus-value.

3. Nos conseils pratiques pour maximiser la rentabilité d'un local commercial

1. Rénover et optimiser l'utilisation de l'espace : Un local commercial bien rénové et optimisé est un atout attrayant pour les locataires prêts à payer des loyers plus élevés. Investir dans une rénovation intelligente peut augmenter la valeur du bien et vos revenus locatifs.
2. Surveiller les tendances du marché : S'adapter aux évolutions du marché, comme la demande croissante de locations touristiques meublées par rapport aux espaces de bureaux traditionnels, peut positionner favorablement votre bien.
3. Gestion efficace : La gestion d'un local commercial demande du temps et de la compétence. Collaborez avec des experts de la gestion immobilière comme Checkmyguest pour gagner en efficacité, vous libérer du temps et augmenter vos revenus.

Calculer le rendement et la rentabilité exacte d'un local commercial nécessite une analyse minutieuse des coûts et des revenus.

Tandis que le rendement brut offre une vue d'ensemble, c'est le rendement net-net qui indique réellement la performance de votre bien. Gardez à l'esprit que ces calculs ne sont que des estimations ; des imprévus peuvent toujours survenir.

Suivre de près la performance de votre investissement et être prêt à ajuster votre stratégie sont des aspects essentiels pour maintenir une rentabilité saine. Faites-vous accompagner par Checkmyguest pour prendre des décisions éclairées et faire fructifier votre investissement immobilier.