Quels sont les honoraires de gestion locative récupérables sur le locataire dans un bail commercial ?

Dans le monde des baux commerciaux, on demande les honoraires de gestion locative récupérables sur le locataire. En effet, certains honoraires de gestion locative peuvent être payés par le locataire, ce qui peut mener à des questionnements, voire des litiges. Il est essentiel de bien comprendre les règles en matière de répartition des charges et des honoraires dans un bail commercial, d’autant que celles-ci ont déjà changé en 2014 avec l’adoption de la loi Pinel. Un sujet crucial et délicat qui mérite donc votre attention pour y voir plus clair.

1. De quoi parle-t-on quand on parle d’honoraires de gestion locative ?

Lorsqu'on évoque les honoraires de gestion locative pour un bail commercial, on parle en réalité de la rémunération facturée par un professionnel : ici, une agence immobilière, un administrateur de biens, ou même un huissier de justice. Leur mission ? Prendre en charge la gestion de votre bien immobilier commercial. Cela englobe des services essentiels comme la collecte des loyers, la gestion des relations avec le locataire, la réalisation des états des lieux, et même la supervision des travaux. Et pour tout savoir sur les honoraires de gestion locative pour un bail commercial, nous avons un article détaillé qui en explore chaque aspect.

2. Quels sont les honoraires récupérables sur le locataire pour un bail commercial ?

Zoom sur le contexte réglementaire :

Comme on le disait, les choses ont changé depuis la loi Pinel, en particulier l'article L.145-40-2 du Code de commerce, qui a cherché à clarifier la répartition des charges entre bailleurs et locataires. Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, en application de cet article, a précisé les dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire. Parmi elles, on retrouve « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ».

On comprend donc que tous les honoraires liés à la gestion des loyers ne peuvent pas être récupérables sur le locataire. On regrette cependant que le texte ne vienne pas avec une liste des services concernés. Donc à défaut de définition réglementée, on retrouve une définition plus contractuelle qui liste les prestations qui sont susceptibles de relever de la gestion des loyers ou non.

Honoraires non récupérables :

Les honoraires spécifiquement liés à la "gestion des loyers" ne peuvent donc pas être refacturés au locataire. On suppose qu’ils incluent les frais engagés par le bailleur pour les services essentiels de la gestion des loyers, tels que la collecte des loyers, l’émission des quittances de loyer, l’indexation annuelle et l’actualisation des loyers et la révision triennale des loyers.

Honoraires (vraisemblablement) récupérables :

Il est possible de répercuter sur le locataire certains honoraires qui ne sont pas liés à la gestion des loyers :

• Les frais liés à la gestion technique de l’immeuble
• L’entretien des parties communes
• La gestion des prestataires (sécurité, nettoyage, etc.)
• L’état des lieux et la rédaction du bail : la moitié des frais peut être récupérable

Il est important de noter que ces honoraires doivent être clairement distingués des honoraires liés à la gestion des loyers et spécifiés dans le contrat.

Honoraires (potentiellement) récupérables :

La loi n’étant pas précise dans la définition des honoraires liés à la gestion des loyers, il reste certaines incertitudes quant au statut des frais suivants : la relance des paiements en retard, la gestion des réclamations des locataires quant aux loyers ou encore la gestion des éventuels contentieux liés aux loyers.

3. Les conditions pour récupérer les honoraires de gestion locative sur le locataire

Nos conseils pour être sûr de récupérer les honoraires sur le locataire :

• Bail clairement rédigé : Pour récupérer des honoraires de gestion locative, tout doit être clair dans le contrat du bail. Il faut y préciser les types d'honoraires, leur montant et les services associés. Et évidemment être conforme avec la loi Pinel.
• Services réels : Les honoraires ne peuvent être récupérés que s'ils correspondent à un service réellement rendu au locataire. Par exemple, des frais liés à la gestion technique de l'immeuble ou à l'entretien des parties communes peuvent être refacturés si ces services sont effectivement fournis, et à un tarif raisonnable. Ils ne peuvent pas être utilisés comme un moyen de générer des profits supplémentaires — on ne gonfle pas la note.
• Transparence : Le bailleur doit pouvoir montrer ses cartes, c'est-à-dire justifier les honoraires avec des preuves comme des factures, contrats avec les prestataires, etc.

La récupération des honoraires de gestion locative sur le locataire est un sujet sensible qui nécessite une grande prudence de la part du bailleur. Le respect de la réglementation en vigueur et une communication transparente avec le locataire sont essentiels pour éviter tout litige.

Mais s’il devait survenir un litige, que faire ?

4. Les recours possibles en cas de litige entre le bailleur et le locataire sur les honoraires de gestion locative :

Si un désaccord survient entre le bailleur et le locataire concernant les honoraires de gestion locative, plusieurs recours sont possibles :

• Médiation ou conciliation : Une première étape amiable pour tenter de résoudre le conflit.
• Action en justice : En dernier recours, le litige peut être porté devant le tribunal compétent, généralement le Tribunal de commerce pour les baux commerciaux.

💡 Les documents que vous devrez présenter :

• Le bail commercial stipulant les honoraires et leur répartition.
• Les factures ou justificatifs des services rendus.
• Tout autre document prouvant la réalisation des services pour lesquels les honoraires sont demandés.

En fin de compte, les honoraires de gestion locative récupérables sur le locataire, c’est comme pour tout : cela demande une communication transparente.

En tant que bailleur, il est aussi crucial de rester informé, de consulter régulièrement les textes en vigueur et donc, en cas de doute, de solliciter l'avis d'experts ou d'avocats spécialisés pour conserver une bonne relation avec votre locataire.