Revenus fonciers location meublée : micro-BIC ou réel ?

Choisir entre micro-BIC et réel n’est pas qu’une question de paperasse : c’est un levier direct de rentabilité nette. Le bon régime fiscal peut vous faire économiser plusieurs centaines (voire milliers) d’euros par an — sans changer quoi que ce soit à votre bien.

💡 Petit rappel utile : même si beaucoup parlent de “revenus fonciers meublés”, la location meublée relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers classiques.

Le bail mobilité relève aussi du régime BIC : vous pouvez donc appliquer le micro-BIC ou le réel selon vos revenus.

Dans cet article, on vous aide à :

• comprendre les bases entre micro-BIC et réel,
• comparer les deux régimes avec 3 scénarios chiffrés,
• identifier les charges et amortissements concernés,
• et surtout, savoir comment choisir celui qui maximisera votre net.

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LMNP ou LMP : comprendre votre statut

Avant de choisir entre micro-BIC et réel, il faut savoir sous quel statut vous déclarez vos revenus fonciers de location meublée : LMNP ou LMP.

C’est ce statut qui détermine vos obligations et vos options fiscales.

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LMNP : la majorité des propriétaires

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le statut par défaut pour la grande majorité des bailleurs meublés.

Vous restez LMNP si :

• vos revenus locatifs meublés sont inférieurs à 23 000 € par an, ou
• ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux (salaires, pensions, etc.).

👉 En pratique, c’est le cas de la plupart des propriétaires qui louent un ou deux biens en complément de leurs revenus.

Le LMNP vous permet de choisir entre micro-BIC (simple) ou réel (optimisé), selon votre stratégie.

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LMP : l’activité à titre professionnel

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique lorsque vos revenus fonciers meublés :

• dépassent 23 000 € par an, et
• représentent plus de 50 % de vos autres revenus d’activité.

Autrement dit, la location devient votre activité principale.

Vous passez alors au régime réel obligatoire, avec :

• une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI)
• la possibilité d’imputer vos déficits sur le revenu global
• et, après 5 ans, une exonération possible de plus-value à la revente (sous conditions).

C’est un cadre plus contraignant, mais parfois avantageux pour les investisseurs disposant d’un parc conséquent.

Le LMNP reste le cadre de référence pour les propriétaires de meublés (courte, moyenne ou longue durée).

Le LMP concerne surtout ceux dont la location devient une activité principale.

Dans la suite de l’article, on se concentre donc sur le LMNP, le plus fréquent — et celui pour lequel le choix entre micro-BIC et réel fait vraiment la différence.

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Micro-BIC vs réel : les bases

Micro-BIC : la logique simple

Le micro-BIC est le régime de la simplicité.

Vous déclarez vos loyers bruts, et l’administration applique un abattement forfaitaire. Pas besoin de comptabilité complexe : l’administration considère que vos charges et amortissements sont inclus dans cet abattement.

Plafonds 2025 :

• Meublé “classique” (bail d’un an, étudiant, mobilité, etc.) : jusqu’à 77 700 € de recettes/an et abattement de 50 %.
• Meublé de tourisme classé & chambres d’hôtes : jusqu’à 77 700 € de recettes/an et abattement de 50 %. En 2025, c’est donc la fin de l’abattement 71 % des années précédentes.
• Courte durée non classée (Airbnb non classé) : nouveau plafond de 15 000 € et abattement 30 %. Au-delà de 15 000 €, bascule obligatoire au réel. Même en dessous, 70 % des loyers restent imposés.

👉 En clair : micro = simplicité. Mais si vos charges/amortissements dépassent l’abattement, le réel reprend l’avantage.

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Réel : l’optimisation fine

Le régime réel permet de déduire de vos revenus fonciers de location meublée vos charges réelles et d’amortir votre bien et votre mobilier. C’est plus technique, mais souvent plus avantageux.

Vous pouvez déduire :

• les intérêts d’emprunt
• les assurances (emprunteur, PNO, multirisque)
• les frais de gestion
• les travaux d’entretien
• et surtout, les amortissements (mobilier, électroménager, et une partie des composants du logement).

En LMNP, les amortissements ramènent le résultat à zéro mais ne peuvent pas créer de déficit ; l’excédent se reporte sur les années suivantes.

Cette approche nécessite une tenue comptable rigoureuse (souvent via un expert-comptable), mais elle peut réduire fortement votre base imposable, voire la rendre quasi nulle pendant plusieurs années.

💡 Nouveauté 2025 côté revente (LMNP au réel) : pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (prix d’achat diminué des amortissements).

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👉 À retenir :

Micro-BIC = simplicité

Réel = optimisation

Le bon choix dépend de vos chiffres, pas d’une préférence “par défaut”.

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3 scénarios chiffrés pour comparer

Objectif : comparer la base imposable (pas l’IR exact), c’est-à-dire la part de vos loyers réellement soumise à l’impôt.

Hypothèses : revenus = loyers annuels bruts. Charges = dépenses réelles hors amortissements.

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Scénario A : Revenus modestes, peu de charges

• Revenus : 12 000 €
• Charges : 1 800 €
• Amortissements : 2 500 €
• Micro-BIC (50 %) → Base imposable = 6 000 €
• Réel → Base imposable = 12 000 − 1 800 − 2 500 = 7 700 €

✅ Micro-BIC plus avantageux : peu de charges (abattement > charges+amorts), comptabilité allégée.

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Scénario B : Revenus moyens, charges significatives

• Revenus : 18 000 €
• Charges : 4 200 €
• Amortissements : 6 000 €
• Micro-BIC → Base = 9 000 €
• Réel → 18 000 − 4 200 − 6 000 = 7 800 €

✅ Réel plus avantageux : les charges et amortissements dépassent l’abattement, optimisation visible.

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Scénario C : Revenus élevés, optimisation forte

• Revenus : 24 000 €
• Charges : 7 000 €
• Amortissements : 8 000 €
• Micro-BIC → Base = 12 000 €
• Réel → 24 000 − 7 000 − 8 000 = 9 000 €

✅ Réel gagnant : car la structure de coûts devient significative.

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Méthode rapide pour trancher

1. Additionnez vos revenus bruts sur 12 mois.
2. Listez vos charges annuelles (hors amortissements).
3. Estimez vos amortissements.
4. Comparez les deux régimes : celui qui donne la base imposable la plus basse gagne.
5. Si l’écart est faible et que vous préférez la simplicité, le micro-BIC reste pertinent.

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Charges et amortissements déductibles au réel

Charges courantes

• Intérêts d’emprunt et assurance associée
• Assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Frais de gestion et conciergerie
• Frais comptables et logiciels
• Entretien / petites réparations
• Taxe foncière (selon cas)
• Abonnements (Internet, électricité, eau si non refacturés au locataire)

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Amortissements

L’amortissement consiste à répartir le coût de votre bien sur plusieurs années, ce qui réduit votre base imposable sans impacter votre trésorerie. Ils ne peuvent pas créer un déficit : ils ramènent le résultat jusqu’à zéro et l’excédent s’impute sans limite de temps.

• Mobilier et équipements : 5 à 10 ans selon la durée de vie.
• Composants immobiliers : murs, toiture, installations électriques, etc., selon plan comptable (souvent étalés sur 20 à 40 ans).

💡 Bon réflexe : gardez toutes vos factures datées et séparez les dépenses de maintenance (immédiatement déductibles) des améliorations (amortissables).

⚠️ Les règles précises peuvent varier selon votre situation. Ces informations sont à vérifier avec un expert-comptable avant décision. Ces lignes sont souvent la clé de l’avantage du réel !

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Démarches et déclaration

Les revenus fonciers meublés (micro-BIC ou réel) se déclarent via le formulaire 2042 C PRO, dans la catégorie “Bénéfices industriels et commerciaux non professionnels” (ou professionnels si LMP, mais ce n’est pas le cas ici).

👉 Pensez à conserver tous les justificatifs pendant 3 ans minimum (contrats, factures, attestations d’assurance, amortissements).

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Micro-BIC ou réel : la check-list pour choisir

• Vos charges + amortissements dépassent 50 % des loyers ? → Réel.
• Vos dépenses sont faibles et stables ? → Micro-BIC.
• Vous prévoyez des travaux ou un nouvel ameublement ? → Réel.
• Vous préférez la simplicité administrative ? → Micro-BIC.
• Vous êtes en courte durée non classée et visez > 15 000 € de recettes ? → réel obligatoire au-delà, et vérifier si micro vraiment avantageux en-deçà (abattement de seulement 30 %).
• Vous envisagez une revente à court/moyen terme avec forts amortissements passés ? → tenez compte de l’impact plus-value 2025 avant de choisir.
• Vous êtes prêt à déléguer la comptabilité à un pro ? → Réel, plus optimisé.

💡 Astuce : faites une simulation annuelle. Si le réel sort gagnant deux années de suite, basculez sans hésiter.

⚠️ Ceci n’est pas un conseil fiscal personnalisé. Faites valider votre choix avec un pro sur vos chiffres.

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Le choix entre micro-BIC et réel dépend de vos chiffres, votre stratégie et votre temps.

Le micro-BIC séduit par sa simplicité, mais dès que les charges deviennent significatives (ou qu’un amortissement entre en jeu), le réel s’impose naturellement.

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